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Investissement locatif en loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif fiscal qui offre plusieurs avantages aux particuliers :

Réduire ses impôts

C’est le principe même de la loi Pinel : En contrepartie de la location d’un appartement pendant une durée de 6, 9 ou 12, à un loyer plafonné, et à des personnes qui ne doivent pas dépasser un certain revenu, le contribuable bénéficie d’une réduction d’impôt qui peut atteindre 63 000 euros sur 12 ans.

Se constituer un patrimoine

Grâce à cette économie d’impôt et aux loyers perçus, le contribuable se constitue un patrimoine immobilier avec un effort d’épargne faible.

Protéger sa famille

En cas d’accident ou de décès le propriétaire est protégé grâce à l’assurance du prêt qui servi à financer son acquisition.

Créer un complément de retraite

Au bout de 15, 20 ou 25 ans, lorsque le crédit est entièrement remboursé, le contribuable se constitue un revenu supplémentaire grâce aux loyers perçus.

Comment fonctionne la loi Pinel ?

La loi Pinel consiste à investir dans un logement neuf destiné à la location dans des zones où la demande locative est forte. Grâce à cet investissement immobilier neuf ces particuliers bénéficient d’une économie d’impôt qui peut s’élever au maximum à 63 000 euros. Ce dispositif concerne les investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014. Il remplace la loi Duflot.

L’objectif de cette loi est multiple : favoriser le secteur de la construction, inciter les particuliers à investir dans l’immobilier neuf et encadrer les loyers pour des personnes aux revenus intermédiaires.

Quels sont les principes de la loi Pinel ?

Achat d’un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) répondant à la norme BBC – RT2012 et dont la date de livraison n’excède pas 30 mois à partir de la signature de l’acte d’acquisition.
La loi Pinel prévoit un maximum de 2 investissements par an avec un montant global des investissements plafonné à 300 000 €. La réduction fiscale ne s’applique que sur la part du bien dont le prix au m2 est inférieur ou égal à 5 500 euros.
Ce bien doit être destiné à la location et constituer la résidence principale du locataire.
Il doit être loué nu (non meublé), respecter des plafonds de loyer (Ils sont inférieurs de 10 à 20 % par rapport aux loyers du marché libre, ce qui est largement compensé par les économies d’impôts) en fonction de sa zone géographique (A bis , A, B1, B2 (sur agrément)) et le locataire doit également respecter des plafonds de ressources. Une condition qui n’en est pas vraiment une puisque le dispositif est ainsi fait que plus de 80 % des Français correspondent à ce critère. L’investisseur a la possibilité de louer son bien à ses ascendants ou descendants à condition qu’il soit détaché du foyer fiscal.

Le loyer :

Le loyer pratiqué dans le dispositif Pinel doit respecter un plafond mensuel, variant selon la zone géographique et la surface du logement :
Zone A bis :16,72 €/m2
Zone A : 12,42 €/m2
Zone B1 : 10,00 €/m2
Zone B2 : 8,69 €/m2
À cela, il convient d’appliquer un coefficient multiplicateur, calculé en fonction de la surface du logement :
(Plafond x surface habitable) x (0,7 + 19/surface habitable). Ce coefficient ne peut excéder 1,2.

La localisation :

Le logement ouvrant droit au dispositif Pinel doit se situer dans les zones suivantes (nouveau zonage depuis le 1er octobre 2014) :
Zone Abis : regroupe Paris et certaines communes de la région Île-de-France
Zone A : réunit des communes d’Île de France, de la Côte d’Azur et de la zone frontalière Suisse
Zone B1 : correspond aux agglomérations de plus de 250 000 habitants
Zone B2 : concerne certaines communes de plus de 50 000 habitants ayant obtenu l’agrément préfectoral.

Une réduction d’impôt sur 6, 9 ou 12 ans.

Le particulier peut investir dans le dispositif Pinel pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt accordée est donc proportionnelle à cette durée d’engagement : 12% du prix d’achat du logement neuf pour un engagement de 6 ans, 18% du prix d’achat du logement pour un engagement de 9 ans et 21% du prix d’achat du logement pour un engagement de 12 ans.

Exemple : Dans les Hauts-de-Seine (92, zone A bis), vous achetez un 43 m2 à 296 700 €, soit 6 900 €/m2. Vous calculez l’avantage fiscal sur 5 500 €/m2, donc sur un prix de 236 500 €. Sur neuf ans, la réduction d’impôts s’élève à 42 570 €, soit 4 730 € par an.

L’acquisition d’un bien immobilier en loi Pinel est financée par :
L’Etat (18% environ, en fonction de la durée de location)
Le locataire (45%, grâce au loyer)
Vous (environ 37%, c’est ce qu’on appelle l’effort d’épargne).

Plafonds de ressources du locataire

TABLEAU