Comme pour l’ensemble du marché immobilier, l’indice des prix immobiliers (IPI), Meilleurs Agents – « Les Echos » est en pause. Mais quelle direction prendra cet indice après la crise ?
Jusqu’ici tout allait bien. Alors qu’il augurait d’un mois de mars encore solide, l’indice des prix immobiliers (IPI) Meilleurs Agents- « Les Echos » a été stoppé pour la première fois depuis sa mise en place .
En ce début 2020, après deux mois de hausse , les quinze premiers jours de mars attestaient à leur tour du dynamisme incroyable du marché. En seulement deux semaines, les prix dans les dix plus grandes villes de France avaient déjà grimpé de 0,2 % et jusqu’à 0,5 % à Rennes et Montpellier. A Paris, le prix moyen au mètre carré était également en progression de 0,5 % et s’approchait des 10.600 euros.
Mais depuis le 16 mars, le secteur immobilier a été contaminé par le Covid-19. Du verrou aux portes des agences à la pause des signatures par les notaires, toute la chaîne transactionnelle est grippée. Plus rien ne bouge. Et tous les acteurs se demandent comment le marché résidentiel réagira à la sortie de crise.
Correction des prix
« Pas d’effondrement, mais une baisse du prix des logements est inévitable », avance Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut de management des services immobiliers. « Mais il faut distinguer les territoires », abonde Marie-Hélène Pero, porte-parole du Conseil Supérieur du Notariat. « Les grandes métropoles ne vont pas dévisser de manière importante, car la hausse des prix ces dernières années n’était pas liée à une spéculation mais un renforcement de leur attractivité », explique la notaire.
Dans les marchés tendus, comme Paris et les grandes agglomérations, « une correction de 5 % est à attendre, parce que ceux qui ont les moyens d’y prétendre seront moins impactés par la crise », détaille Henry Buzy-Cazaux.
Marché à deux vitesses
« Ailleurs dans le pays, la baisse pourrait être double, sachant que ces territoires n’ont pas une attractivité aussi forte et que leurs habitants y ont des revenus moindres, avec un risque que la crise les ait davantage fragilisés », poursuit le président de l’Institut de management des services immobiliers.
La crise pourrait alors renforcer les distorsions d’ un marché immobilier déjà à deux vitesses . « Dans les petites villes et les zones rurales en mal d’attractivité, où les prix stagnaient déjà depuis plusieurs années, la crise pourrait frapper plus durement », avance Thomas Gjerbine, économiste au Centre d’études prospectives et d’informations internationales
Psychologie des ménages
Le risque, pour le marché, c’est que l’attentisme de la part des acquéreurs ne s’ancre dans le temps. « Alors que tout était prêt, un investisseur locatif a dû repousser son projet d’acquisition, faute de pouvoir mettre son bien à louer », raconte Marie-Hélène Pero.
« Quand toutes les conditions sont réunies, nous continuons à réaliser les actes authentiques. Mais la chute du nombre de transactions reste inévitable », explique la notaire. Ce sont seulement 2.000 actes authentiques qui sont passés quotidiennement contre 15.000 en temps normal, selon Jean-François Humbert, président du CSN.
« Dans un contexte d’incertitude économique, les ménages repoussent logiquement leur projet d’achat immobilier, surtout les primo-accédants », détaille Thomas Gjerbine. Une lente paralysie pourrait ainsi frapper le marché et renforcer une baisse des prix face à une chute de la demande. « Sans pour autant aller jusqu’au krach », ajoute l’économiste.
Capacité de financement
Le facteur central à surveiller sera celui de la solvabilité des ménages, c’est-à-dire de leur capacité à financer un achat immobilier. « Si le taux d’épargne des Français reste élevé et que les taux d’emprunt demeurent au plancher, la casse devrait être limitée », juge Pierre Schoeffler de l’Institut de l’épargne immobilière et financière.
A condition que les banques continuent de prêter et que le resserrement du crédit observé depuis le début de l’année se corrige. « La solvabilité des acquéreurs sera maîtrisée par les mesures de soutien, déjà à l’oeuvre, des salariés et des indépendants. Bien sûr, tout cela s’entend avec un confinement qui ne durerait pas plus de cinq ou six semaines encore », estime Henry Buzy-Cazaux.
Source : Les Echos – Mars 2020.