Tension. Qu’il s’agisse de l’ancien ou du neuf, le marché francilien reprend des couleurs avec une hausse prévue de + 3,6 % à la fin de l’année.
Le rebond des prix gagne toute l’Île-de-France en ce début d’année. Depuis six mois, l’activité se renforce avec de nombreux échanges et des délais de vente rapides. « Ce phénomène s’est nettement accéléré et amplifié », indique Laurent Vimont, président de Century 21 France. Mais cette vitalité devrait faiblir à l’approche des élections présidentielles et législatives. Car beaucoup d’incertitudes planent sur le logement : conditions d’attribution du prêt à taux zéro modifiées ou non, loi Pinel prolongée, loi Alur détricotée ou assouplie ? Les notaires franciliens annoncent déjà un léger ralentissement de la hausse. Les prix des appartements anciens devraient gagner 2,3 % en petite couronne et 1,6 % en grande couronne. Et ceux des maisons poursuivre leur accélération en avril (+ 3,7 % annuel). « Portés par la forte demande, les vendeurs semblent avoir à nouveau récupéré la main », commente Me Thierry Delesalle, président de la commission des statistiques immobilières de la chambre des notaires d’Île-de-France.
Pour autant, l’envolée des valeurs n’est pas à l’ordre du jour. « En 2017, une augmentation raisonnable et progressive des taux d’intérêt devrait constituer un rempart à la flambée des prix », indique Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy Hoquet. + 3,6 % : c’est la hausse globale que le Crédit foncier prévoit d’ici à fin 2017 en Île-de-France. « Le marché a entamé sa reprise fin 2015, lorsque les ménages se sont dit que c’était le bon moment d’acheter. Toutefois, ce démarrage de l’activité a été plus poussif en Île-de-France qu’à Paris. Mais, ces derniers mois, un sentiment d’urgence est apparu, dopé par la remontée des taux et des prix, note Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents.com. Au second semestre 2016, la première couronne a suivi la tendance haussière engagée par Paris. Et, depuis peu, on assiste à un rattrapage modéré des prix en seconde couronne. Cette dernière n’est plus à la traîne. La progression concerne toute l’Île-de-France. On n’avait pas connu pareille situation depuis cinq ans. »
Forte demande et offres rares expliquent cette remontée des prix. Peu à peu, les rangs des acheteurs se sont étoffés. Davantage de primo-accédants profitent d’un pouvoir d’achat immobilier appréciable. Et plus de personnes se décident enfin à revendre pour acheter. Mais on constate aussi un regain de candidats pour l’investissement locatif : « + 10 % en un an dans l’ancien. La pierre confirme sa stabilité et son niveau de rentabilité par rapport aux placements financiers », commente Bernard Cadeau, président d’Orpi. « La banlieue parisienne, où la demande locative est active et pérenne, intéresse toujours ce profil d’acquéreurs », confirme Me Delesalle. Car, à l’extérieur de Paris, l’équation économique et financière d’une telle opération est intéressante, bien que les valeurs locatives soient stables.
Passé le périphérique, les prix d’achat sont 15 à 20 % moins élevés. Les loyers y sont aussi inférieurs, mais dans une moindre proportion. Résultat, 4 % environ de rentabilité, mieux qu’intra-muros. « En Seine-Saint-Denis, le mètre carré coûte trois fois moins cher qu’à Paris. Dans certains endroits, on approche un rendement de 6 à 7 % », affirme Yann Jehanno, directeur exécutif du réseau Laforêt. Si le marché reste actif, l’offre ne suit plus et commence même à s’étioler. Les acheteurs ont peu de choix. « Comme ils sont décidés à vite acheter, beaucoup ne cherchent plus à négocier. Ils font rapidement des offres et souvent au prix de présentation », relève Jean-François Morineau, directeur général délégué des transactions dans l’ancien chez BNP Paribas immobilier.
Comme toujours, les départements limitrophes sont des marchés de report naturels pour les ménages qui ont des budgets trop justes pour acheter intra-muros la surface dont ils ont besoin. « Jusqu’à 20 % d’écart de prix entre le 15e arrondissement de Paris et certains quartiers d’Issy-les-Moulineaux, où l’on gagne ainsi une pièce », affirme Frank Beasse, de Century 21. Mais cet écart n’est pas le même partout. « Boulogne et Vincennes se rapprochent des prix du 20e arrondissement. Tandis que Neuilly-sur-Seine tutoie, pour des biens standards, les valeurs enregistrées des 11e et 14e arrondissements, soit environ 8 500 euros/m2 », relèvent les notaires franciliens. Dans les trois départements de la petite couronne (92, 93, 94), le nombre des ventes a bondi en 2016 : + 13 % pour les appartements et + 11 % pour les maisons. Cet effet volume pèse désormais sur les prix. Le prix moyen d’un appartement ancien en première couronne coûte autour de 4 350 euros/m2 (+ 3,2 %). Il faut prévoir environ 5 200 euros/m2 dans les Hauts-de-Seine (+ 3,4 %). « À Issy, les biens partent en huit à dix jours, souvent sans discussion, au prix de présentation. L’offre est limitée et nous sommes en flux tendu », constate Frank Beasse.
Trop cher ? Le Val-de-Marne s’affiche à 4 200 euros/m2 (+ 3,1 %), et la Seine-Saint-Denis à 3 200 euros (+ 3,4 %). Dans le détail, la carte des prix est hétérogène. Les plus fortes hausses concernent les communes résidentielles comme Vincennes (7 350 euros, + 7,5 %) et Boulogne (7 300 euros, + 6,5 %). Idem à Montreuil. « Depuis octobre, les valeurs ont gagné 4 %. Le bas Montreuil coûte entre 5 500 et 6 000 euros/m2 », indique Larbi Belayachi, de Guy Hoquet. Si la vague de hausse touche la majorité des villes (Courbevoie, Rosny-sous-Bois, Saint-Denis, Asnières), d’autres sont dans le rouge. C’est le cas d’Ivry-sur-Seine (- 4,8 %) et de Créteil (- 4,7 %). « Au Kremlin-Bicêtre, aucune hausse des valeurs. Mais la demande est vive et peu de produits sont à vendre. Si un bien est présenté au prix du marché, deux jours suffisent à trouver un acquéreur », fait remarquer Laurent Surville, de Laforêt.
Des baisses ici et là
Côté maisons, le prix moyen en première couronne s’apprécie de + 2,8 % : 347 000 euros. Les plus importantes hausses touchent Champigny-sur-Marne (365 000 euros, + 15,9 %), Saint-Maur-des-Fossés (595 000 euros, + 12,9 %) et Aulnay-sous-Bois (258 000 euros, + 6,3 %). « À Montreuil, côté Vincennes, les pavillons partent entre 550 000 et 700 000 euros. Mais, plus loin des stations de métro, dans le haut Montreuil, le ticket d’entrée des maisons débute à 300 000 euros », précise Larbi Belayachi. Des baisses sont observées ici et là : – 13,6 % à Rueil-Malmaison (717 000 euros), – 7 % à Colombes (436 000 euros), – 1,1 % à Antony (460 000 euros).
Abritant des secteurs urbains et ruraux, la grande couronne redresse la tête en termes de volumes et de valeurs. En 2016, + 10 % de ventes, aux prix valorisés de 2 %, tant en appartement ancien (2 950 euros/m2) qu’en maison (273 000 euros). Les écarts sont encore plus nets qu’en première couronne. Les appartements anciens ont gagné + 15,5 % à Saint-Germain-en-Laye, 10,2 % à Montmorency, 7,9 % à Massy, 6,3 % à Bussy-Saint-Georges. Cergy-Pontoise reste stable et modéré : de 2 800 euros/m2 dans l’ancien à 4 000 euros dans le neuf. « L’arrivée des primo-accédants soutient le marché, note Jérome Olié, de Laforêt. Dans le quartier de la préfecture, on déniche des maisons dès 280 000 euros. Un budget bien plus conséquent est requis à Port-Cergy. » Dans les Yvelines, Versailles affiche des prix étales. Prévoyez entre 7 000 et 8 000 euros/m2 dans les secteurs historiques de Notre-Dame et Saint-Louis. « Notre fichier d’acheteurs est abondant. Je pourrais vendre un bien à son prix plusieurs fois tant la demande est supérieure à l’offre », reconnaît Stéphane Janneau, du réseau Stéphane Plaza. Les villes dans le rouge ? Meaux (- 10,3 %), Chatou (- 7 %), Franconville (- 2,6 %) et Évry (- 2,2 %).
Massy – Chantiers tous azimuts
Les travaux de la place du Grand-Ouest s’achèveront fin 2017. Un quartier fleurit sur ces 3,8 hectares de friches industrielles au sud de la ville. Mandaté par Paris Sud Aménagement, Altarea Cogedim finit d’orchestrer plusieurs opérations immobilières de 100 000 m2 . Conçue par l’architecte Christian de Portzamparc, cette partie de Massy comptera bientôt 2 500 habitants. Ce quartier fait le trait d’union entre les gares TGV et RER desservant la partie résidentielle déjà existante du secteur Atlantis. Au menu : résidence pour seniors, école maternelle, hôtel 4 étoiles, cinéma multiplexe, commerces, 850 logements (dont 85 % en accession libre), adjugés sur la base de 4 300 euros/m2 (hors parking)… Plus à l’est, les travaux du secteur de l’Opéra annoncent l’arrivée de la ligne Grand Paris Express. Prix du neuf : environ 4 000 euros/m2 . « Les nouveaux quartiers d’Atlantis et d’Opéra plaisent aux ingénieurs, nombreux à œuvrer sur la zone tertiaire de Massy », note Christelle Pagnon, de Guy Hoquet. On trouve aussi moins cher : de 2 400 à 2 700 euros/m2 dans le vieux Massy.
source: lepoint 24/03/2017